廣州放開限購——這輪風向調整，將顛覆大家的認知
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編輯 : 常識
發布 : 02-06
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很長一段時間以來，樓市都陷入了一個調控的怪圈：政策工具箱的道具很多很雜，但是如何有序有效的給藥，大家一直都沒有一個很好的共識。昨天一大早，朋友圈被廣州樓市放開限購的新聞刷屏。一開始我以為又是擠牙膏，看完了內容不由得贊嘆，廣州這次的放開是真的打到了樓市的七寸上。但是贊嘆的同時也感覺到一絲危險，上海恐怕也得抓緊了，要不資源就被人家搶走了。01廣州的《通知》提出：在廣州購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。自有住房用于出租或出售，購買住房時相應核減家庭住房套數。廣州這次的放開政策，歸根結底就是一句話：讓有能力買房的人去買房。可以預見的是，這個政策至少能撬動三波購買力。第一波就是廣東省內、乃至全國其他地區的富人，去廣州買房。廣東省是經濟超級大省，今年GDP已經突破了13萬億大關。對于省內的其他城市富人來說，并不存在買不買的問題，而是買多少的問題。以前大家只是被限購攔住了一波，現在口子放開，在廣州買套房子未來一段時間內肯定是成了“剛性需求”。誰家的靚仔結婚，不都得準備一套省城的房子啊？雖然經常有些人吐槽說廣州是最弱的一線城市，但是也千萬別小瞧廣州的號召力。我們知道的消息里，已經有一些專業投資選手，連夜飛到廣州去“提樓”了。而租賃、掛牌破限購這政策也是一絕，直接相當于解決了廣州本地富人的限購。本地的富人群體，之前通過買樓收租這條通路是受阻的。比如自住一套大平層，額外買一套三四百萬的房子收租金，基本也就是在房產領域的全部資產配置了。如果說再賺了一筆錢兩三百萬，也只能通過置換一套500-600萬的房子。這里面就會存在兩個問題，一個是二手房交易的稅金很高，另外就是大面積的房子流通性也變差了，單面積租金可能還是下降的。如今這個新政出臺，就可以直接額外再買入一套，直接讓樓市滾動了起來。此外，120平米這個門檻，其實直接卡在剛需和改善的分界線上。分界線以上不限購，也會刺激一部分原來只想買100平的選手，直接增加預算上大戶型，也算是額外刺激出來一部分的購買力。02這個新政背后有兩個大的轉變，其實也暗含著未來樓市調控的方向。第一個是這個政策終于打到了七寸，開始刺激真的有購買力的群體。第二是這個政策終于轉換了調整的重心，脫離三四線開始對一線城市下刀給藥。其實從2022年開始，各種樓市激勵政策紛紛出臺，但是一直都沒有起到大的作用。核心問題就在于，普適性調控政策中，大多都是在釋放杠桿。比如放開認房不認貸，比如降低利率，降低首付比例等等都是這個范疇內。普適性的政策希望是讓大多數人加杠桿，但是大部分的人都是剛需，這幾年受到的沖擊最大。這些人既沒有加的能力，也沒有加的勇氣。而對于有能力投資的群體中，房子盡可能配置到一線城市已經形成共識。但是限購的放開政策之前卻一直只開在三四線城市，這群購買力受困于有限的投資渠道和極高的限購門檻，沒法把錢花出去。這也就是為什么過去幾年各種政策砸下來，樓市的水花都沒怎么出來就又消失了。那么為什么政策突然出現了大轉向呢？這事其實就跟人治病一樣。沒有大毛病的時候，一定是頭疼醫頭，腳痛醫腳，哪里有癥狀調哪里。這時候用的藥一定也是一些普適性的藥物，疼你就布洛芬唄，指哪打哪。但是當這個人已經在icu里的時候，心電圖都快平了，全身多臟器要衰竭了。這時候核心目標就一個，讓心臟跳起來，讓血液流動起來，各器官才能活，人才能活。這時候再去想著雨露均沾肯定是哪里都治不好，核心是讓能造血的地方造血，心臟跳起來才能活。這個過程里，政策就是腎上腺素和多巴胺，一線城市是造血的心臟，這群購買力就是血液。讓這些血先流動起來，慢慢流通了才能救得活這些關鍵的器官，人才能活命。為什么不像以前一樣砸三四線了，砸西部了？因為你造血的效率不如一線城市啊，保命要緊，就這么簡單。03回歸到上海，很多人都在討論上海會不會跟上廣東的步伐。我覺得做預言家肯定不會猜中答案，我們不妨更進一步分析一下上海要不要放開。第一點，我們從政策的基本面來看，限購的本質是防止過量的購房需求擠壓房價非理性的上漲。曾經上海的確有這個必要，尤其是2000-2015這個區間，人口大幅導入，但是上海的城市化水平還不夠高。市面上缺好房子，房價被購買力擠壓飛速上漲，這個時期的限購是十分有必要的。但是需要注意的是，這波擠壓需求早在2012-2018這個周期消化掉了，最巔峰時期上海一年房屋成交量四十多萬套。2015年后的人口導入已經穩定在每年十萬人左右，肯定不存在過分的供需失衡，放開限購的基礎已經存在。第二從時機來看，上海當下可能更需要虹吸全國的購買力來支撐樓市。上海樓市近幾年有一個非常大的隱憂，就是頂層的豪宅價格會不會被市區的超萬套供應沖垮。這個困難是客觀存在的，慢慢供應的話，資金成本會讓開發商受不了；快速推盤，接近三百萬方的體量，恐怕會直接讓價格體系崩塌。這種情況下，上海也需要吸納更多的高端購買力，扛住價格。當然，上海也同樣需要剛需購買力讓樓市的置換鏈條開始滾動，這點已經通過五大新城的放開逐步推進，相信遲早會有效果。第三從影響力來看，上海的基本面，長三角的基本面都是強于廣州和珠三角的，放開對樓市的提振作用會更大。關鍵最重要的是，有錢人數量也是有限的，早放開肯定比晚放開后，搶人大戰迫在眉睫。04當然，市場上也有兩個擔心：如果放開改善限購，會不會造成非改善房源的價格暴跌？上海放開限購，會不會虹吸周邊樓市造成崩盤？我覺得第一點肯定不會，反而是讓整體樓市的價格回歸上漲。如果改善類房源放開限購，全國各地的富人們搶市場上的改善房源，這一部分房源的房價向上走是毋庸置疑的。但是房價的傳導性很強，一旦房價上漲，肯定會擠壓部分購買力轉移到小戶型上，限購的小戶型即便漲的沒有大戶型多，也不會不漲。無非是漲的幅度不同，可能非限購房源漲20%，限購房源漲8%。但是一定是一個正向的傳導作用，這一點同樣適用于板塊的價格傳遞。上游板塊價格漲了，下游自然會跟他有個合理的價格比例，也會漲，只是漲的幅度不同。當然落到細節肯定有差別，畢竟有的板塊都是小戶型。至于第二個問題，會不會拖垮整個長三角的樓市？答案其實很明朗。那些實實在在的有產業有發展的城市一點問題都不會有，價值站位就跟上海內部的板塊站位差不多；那些打著都市圈、環滬概念的地方，如果自身沒有支撐，肯定會跌的很慘。這也算是樓市的一次洗牌了，只能說該處理的房子早點處理，晚了就跑不掉了。結語宏觀環境的改變造成了政策的改變，政策方向變化又會影響微觀樓市的分析邏輯。板塊高度分化的今天，勢必有一些區域崛起，也必然有地方被淘汰。篇幅有限，具體到不同板塊的變化，無法一篇講清。有任何問題，歡迎和我們溝通交流。▼以上為正文編輯∣環線咨詢
