蘇州高新區內部人士回應：土地污染并沒有報道的那么嚴重，本質上是地產市場低迷引起的糾紛
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發布 : 11-10
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據財經網報道，有關“陸家嘴起訴蘇鋼集團索賠100億”消息引發社會廣泛關注。記者連線蘇州高新區政府相關人士，卻對此提出了質疑，稱“該土地污染實際上并沒有媒體報道的那么嚴重，本質上還是房地產市場低迷引起的連鎖商業糾紛導致，政府會積極應對此次訴訟。蘇州“毒地塊”100億事件發酵：已立案，蘇鋼回避采訪“陸家嘴”索賠100億事件發酵。11月4日，因為7年前買到“毒地”，陸家嘴將江蘇蘇鋼集團有限公司、蘇州市環境科學研究所、蘇州市蘇城環境科技有限責任公司、蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會、蘇州市自然資源和規劃局告上法庭，索賠100億元。據中國房地產網11月7日報道，陸家嘴董事長徐而進11月6日在業績說明會上對記者表示，該公司專項工作小組正全力以赴開展處置、維權工作，推動相關責任方承擔后續處置責任。11月7日《每日經濟新聞》記者來到蘇州市虎丘區鋼成路28號蘇鋼集團總部，通過官網公開電話聯系到該公司一位負責人并提出了采訪請求，其表示馬上安排負責相關領導來回應。不過，記者在大門口等待近1個小時，未有公司人員前來，電話再也未能接通。1./7年前斥資85.25億買到“毒地”，陸家嘴索賠100億元 /11月3日晚，陸家嘴在公告中透露，2022年以來，公司及各方環境調查確定，蘇州綠岸房地產開發有限公司（以下簡稱“蘇州綠岸”）名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠超蘇鋼集團掛牌出讓時所披露的污染情況。陸家嘴委托專業機構核查發現，在案涉土地的調規變性及出讓過程中，各被告存在一系列違法違規、弄虛作假、不依法履職的侵權行為，共同導致了原告方受讓存在嚴重污染的案涉土地。也正是在此背景下，陸家嘴方面因土壤污染產生侵權糾紛，向江蘇省高級人民法院提起民事訴訟，請求法院請求判令蘇鋼集團承擔賠償人民幣100.44億元的侵權責任，并請求判令蘇州市環境科學研究所、蘇州市蘇城環境科技有限責任公司、蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會、蘇州市自然資源和規劃局承擔連帶責任。陸家嘴在公告中提到，法院已立案受理，但尚未開庭審理。7年前，涉事地塊曾引發多家上市公司追捧。據證券時報，2016年，鋼鐵市場低迷，意欲盤活資產的蘇鋼集團，將全資子公司蘇州綠岸95%股權在上海產權交易所掛牌出售。根據當時的公告，蘇州綠岸的股權評估價值為人民幣13.64億元，標的股權掛牌底價為人民幣31.5億元。受讓方須代蘇州綠岸全額償還欠江蘇蘇鋼的16.85億元債務，競買保證金為人民幣9.45億元。蘇州綠岸的核心資產，就是位于蘇州市高新區滸墅關鎮蘇通路北、蘇鋼路東17塊國有土地的使用權，紅線內使用面積約65.95萬平方米，土地性質為住宅、商辦、工業（研發）、宿舍、幼兒園、加油站等，地塊規劃總建筑面積約為108.41萬平方米，其中其中住宅用地有6宗，規劃總建筑面積約66.4萬平方米。項目地塊的土地出讓金已支付完畢并已取得全部的《國有土地使用證》。由于地塊體量大，方便連片開發，蘇州綠岸95%股權獲得了不少企業的關注，當時有30多家意向受讓方遞交了意向受讓申請材料，最終19家參與競價，將掛牌價格從31.5億元的底價推高至68.4億元，加上承接的16.85億元債務，總成交金額達到了85.25億元。2016年10月17日，經過200多輪的報價競爭，蘇州綠岸95%股權以約85.25億元的總金額成功轉讓。競得者是陸家嘴下屬全資公司-上海佳灣資產管理有限公司（以下簡稱“佳灣公司”）與華寶信托-安心投資20號集合資金信托計劃（以下簡稱“安心信托”）組成的聯合體——最終的成交價是掛牌價的2倍。這次收購是陸家嘴實施“走出去”戰略的重要一步，蘇州綠岸名下17宗、建筑面積超100萬平方米的土地儲備將大大拓展該公司的發展空間。但項目的推進并沒有預期中順利。2./蘇鋼集團回避采訪，現場存污染風險嚴禁入內 /涉事污染地塊項目是蘇鋼集團原來的廠房區域，公司的辦公地址就在上述項目附近，直線距離不到1公里，隔著京杭大運河。2016年10月17日，陸家嘴集團經過222輪報價，以約85.25億元競得蘇鋼集團旗下17宗地塊（1-17號），后由子公司蘇州綠岸房地產開發有限公司（下稱綠岸地產）負責開發。陸家嘴集團在拿到項目開始成片建設，先將動遷保障房、學校和公園建設完工了，結果基礎設施完工后卻發現后面的項目無法運營推進。陸家嘴負責該項目的人員向每經記者介紹，目前，公司已采取法律訴訟方式，由法院來確定治理污染的責任方，承擔治理污染的費用。“當初的土地出讓金（項目收購款）都已經給蘇鋼集團，不應該還要為污染治理再買一次單。”“我們當初當然不知道這個項目還要治理污染地塊，因為是由地方政府出讓的可供開發建設的土地資源。怎么能等到建完了，學校要運營開學了才來告知有嚴重污染問題，這不扯淡嗎？”該負責人回答。11月7日，蘇州市政府相關人士則對每經記者表示，有關陸家嘴集團和蘇鋼集團在虎丘區項目的問題其實已發生好幾年，蘇鋼集團在國企改制以后，將工廠所在地的資產包通過產權交易方式進行了轉讓。雙方屬于企業的經營行為，目前已到了司法訴訟階段，按照法律途徑正常解決。11月8日，《每日經濟新聞》記者趕到蘇州虎丘區滸墅關調查發現，涉事地塊項目的部分住宅小區已銷售完成入住，商業、寫字樓、學校和公園建設完成，不對外開放運營，其他大部分地塊被圍墻擋住，工地里沒有任何動工跡象。▲已建成居住的陸家嘴錦繡瀾山小區▲已建成的寫字樓和閑置的地塊在原蘇鋼廠的焦化區內，2號地塊上建成的蘇州雷丁學校，門口只有安保人員；3號地塊閑置未開發，檢測到污染最嚴重的4號地塊完全荒廢，門上貼著“本地塊存在污染風險，嚴禁入內”標識，蘆葦生長得比圍墻還要高，池塘中的水體呈黑色，泛著灰色亮光。▲池塘的水已泛黑色，圍擋上貼著“存在污染風險”▲受污染地塊內，堆放有多根切割的污水管處于非焦化區的陸家嘴錦繡瀾山小區建成居住，部分已銷售完，有房源未辦理竣工驗收而暫停了所有銷售。8號地塊商辦A區的寫字樓以及“和陸坊”商業綜合體已建好，雖然外立面和路面設施都是嶄新的，但各個出入口配有安保人員，拒絕外人入內，不對外運營；多宗計劃于2021年竣工的地塊，均已停工，墻上的施工銘牌褪色模糊。通過鐵門，記者發現，工地里的移動工棚都已銹蝕，地上堆放著各種鋼板、木材和磚塊。與此同時，對于相關土地調查報告數據不一致的問題，《每日經濟新聞》記者連續向蘇州市環境科學研究所、蘇州市蘇城環境科技有限責任公司、蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會及蘇州市自然資源和規劃局求證，但截至發稿，上述單位均未能接通電話或作出回應。3./項目已停工，相關涉事主體責任有待厘清 /按照蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會披露的信息，蘇州綠岸項目在2017年5月正式啟動開發建設，預計2025年前后開發成熟。其中，商業體項目在2018年12月開工，原本是預計2021年底投入使用。不過“毒地”事發后，這個項目的開發便無奈地被按下了暫停鍵。"目前，蘇州綠岸房地產開發有限公司已暫停相關開發、建設、銷售工作。"徐而進如此表示。據中國房地產網，在停工前，蘇州綠岸項目的學校、幼兒園、商業體、健身公園及部分住宅等均已完工且達到交付標準。陸家嘴曾在公告中透露，已開發項目的8幅地塊，其中2號、8號、9號、13號地塊已竣工，12號地塊處于停工狀態，2號、13號地塊為教育配套，8號、9號是商辦、商業用途，12號則為住宅用地。值得關注的是，陸家嘴當時披露的公告顯示，蘇州綠岸意外發現已建設教育設施的2號、13號地塊及尚未開發的3號、4號地塊均存在嚴重污染風險，土壤或地下水中諸多元素大幅超標，不符合該等地塊原對應的規劃用地標準，4幅地塊面積合計約11.8萬平方米。截至2021年末，該4幅地塊累計工程投入金額約為4.5億元，對應的存貨金額為22.42億元。在此之后，蘇州綠岸就土地污染事宜向當地政府部門進行了報告，并于2022年4月12日獲悉環保部門發布信息對污染情況進行了初步確認。蘇州綠岸隨后暫停相關開發建設工作。而根據蘇鋼集團于2016年8月掛牌時披露的信息，蘇州綠岸名下地塊中，非焦化區域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發利用；焦化區域的污染主要集中在4號地塊局部區域，根據修復目標值，最終確定0-18米深度內，污染范圍為17542平方米，污染土方量為39604立方米。陸家嘴在公告中表示，股權交易后，蘇州綠岸已就蘇鋼集團所披露的污染范圍進行了治理修復。但江蘇省2022年4月公布的《中央第二生態環境保護督察組向我省移交的第六批信訪事項辦理情況》提到，第三方檢測機構檢測結果顯示蘇州綠岸項目多處地塊土壤中苯并芘、萘嚴重超標，不符合用地標準。在2022年4月份的公告中，陸家嘴表示，公司組織專門力量核查發現，涉事地塊調規變性及出讓過程中，不排除蘇鋼集團、環境檢測機構等存在涉嫌一系列違法違規、弄虛作假等可能，導致存在嚴重污染的土地進入公開交易市場，并在掛牌轉讓蘇州綠岸95%股權時隱瞞了相關信息。此后，每隔幾個月，陸家嘴就更新一次土地污染事件的進展，截至目前已確定蘇州綠岸名下1號至13號，及17號地塊等14塊土地存在污染。據中國房地產網，陸家嘴董事長徐而進介紹，2023年8月7日，陸家嘴及全資子公司佳灣公司、上海佳二實業投資有限公司作為原告，就2016年蘇州綠岸95%股權交易，向江蘇省高級人民法院提起了民事訴訟，向包括蘇鋼集團、蘇鋼集團當年委托的環評機構、蘇州相關政府部門在內的多方當事人發起共同侵權訴訟。徐而進沒有回應截至目前項目已投入多少資金的問題，但結合陸家嘴過往的公告信息，可發現該公司在工程建設方面投入的金額約22億元，對應的存貨金額達113億元。據一位業內人士分析，作為蘇州綠岸項目的開發主體，陸家嘴負有實施土壤污染風險管控和修復的義務，需承擔相應的調查、評估、修復費用，已完工的建筑若土地也存在污染，不排除整體拆除、修復后重新建設的可能，加上停工的影響，損失難以估量。陸家嘴也表示，土地污染問題可能導致蘇州綠岸項目的部分存貨可變現凈值低于其成本，或面臨經濟損失，進而對公司利潤產生不利影響。但直至今年中期業績，該公司都未對該項目計提存貨跌價準備。北京金訴律師事務所主任王玉臣律師分析認為，在責任劃分方面，此事件中，起訴索賠的原因主要是建設項目所在土地存在的污染問題可能面臨巨大法律風險與法律責任，而此事件中的蘇鋼集團、鑒定機構等也會由此承擔相應的法律風險、法律責任。就陸家嘴集團而言，根據目前的資料，其在案涉地塊中建設規模大、項目類型多、資金投入更是不菲，而相關項目在建設、竣工、銷售等各環節發現所在土地存在嚴重污染，建設暫停、竣工驗收不合格、銷售中止、整改修復、重新鑒定等都是陸家嘴集團正在或者后續需要面臨的問題。這背后，僅民事責任方面，就存在著和施工單位簽訂的施工合同、和業主簽訂的購房合同等各類合同的違約風險。合同是相對的，雖然土地存在污染，但是施工企業進行了施工建設，依舊需要支付工程款。而且，如果合同履行出了問題，依舊需要承擔相應的合同責任。如果開發的樓盤已經對外銷售了，而最終這個房子沒法投入使用，或延期交付，作為開發商，恐怕還要承擔合同解除的法律后果，或延期交房的違約責任等。就蘇鋼集團而言，蘇鋼集團掛牌出讓綠岸地產95%股權，在后續隨著案涉污染地塊污染時間、污染范圍、污染程度等全面的調查與評估，如果蘇鋼集團在出讓時即對相關地塊土地污染情況知情、有知情的義務但沒有履行、知情但故意隱瞞等，不僅可能會對之前的合同效力產生影響，也會面臨相應的違約責任，而對陸家嘴集團需要承擔的損失等，陸家嘴集團也有權向蘇鋼集團進行追償。總之，相關責任主體需要面臨的法律風險和承擔的法律責任都需要在該事件詳盡調查后進行確定，而在明確相關主體需要承擔的責任之外，同步盡快對目前的土地污染問題治理、恢復項目進程，才能盡量讓各方主體減少或者免受波及。
