碧桂園、中駿接連倒在黎明前！房地產去庫存壓力到底有多大？|睿和研究
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發布 : 10-23
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作者 | 上官萍萍編輯 | 梁秀杰、劉玉嬌責編 | 韓瑋燁近期，中國房地產市場的風云變幻引發了廣泛的討論，碧桂園、中駿等房地產商陸續暴雷崩盤，許家印被抓事件，更是引發了中國房地產市場的地震。據不完全統計，前100強房企里面，已經爆雷47家，前30強房企中，已爆雷19家，民企基本全部出局。房地產行業一直是我國經濟的重要支柱，拉動內需的關鍵力量，經歷了多年的高速增長后，整個行業的發展將逐漸回歸于理性和健康，這是市場發展的必然。然而當前各大房企能否安全穿越周期、成功上岸，仍將面臨不少挑戰。如何緩解流動性壓力，成為出險房企亟待解決的問題。現房庫存去化難，讓出險房企命懸一線根據國家統計局公布的商品房銷售數據，2023年1-9月份商品房現房累計銷售面積同比增長14.7%，重點攻克現房庫存去化已成行業共識。圖表一：中國商品房現房銷售面積累計同比而TOP10房企顯然沖在前列。經相關研究機構披露，2023年上半年TOP10、TOP11-30房企開發中、已竣工存貨占總貨值比重低于行業平均水平，并且已竣工存貨規模呈現小幅回落，TOP10房企最大降幅達到6.5%。但是從各梯隊房企的綜合表現來看，TOP31-50、TOP100+房企已竣工存貨較年初提升了3.3%、13.7%。尤其TOP100+房企，受行業下行的負面影響，又受制于較為薄弱的資金實力，難以長期以較大折扣同頭部企業競爭，加速現房庫存去化，導致項目去化受阻。據相關數據統計，出險房企已竣工存貨占總貨值比重比已達到46%。已竣工存貨，作為除開發中存貨以外存貨構成的第二大類別，即現房庫存，在當前的市場環境下，現房庫存積壓的時間越長，隨著新項目入市其競爭優勢越低，變現能力越差。因此，越龐大的已竣工存貨規模、越高的已竣工占比，就會加大企業流動性壓力，增加企業的經營性風險。在當今市場持續下行、銀行資金緊縮的局勢下，加快攻克現房庫存，快速實現資金回轉，直接決定了出險房企能否趕上黎明。行業整體信心處在低位、市場需求和購買力不足，或是成為房地產庫存危機的主要原因。因從土地儲備及新增貨值來看，相關數據顯示連續三年房企投資謹慎，土儲一再收縮，新開工及施工面積也是持續下降，所以已竣工存貨不至于只增不減，只因從2020年疫情拐點開始，市場觀望情緒占上風，需求和購買力不足，導致已竣工存貨占比從2019年的11.6%持續攀升至14.7%。此外，在保交樓的政策背景下，全國的房屋竣工面積仍在持續攀升。相關數據顯示，截止9月30日全國商品房待售面積累計值已達到64537萬平方米，同比往年增長了18.3%。圖表二：中國商品房待售面積累計同比然而，從去化周期來看，較之2022年，2023年上半年商品房庫存去化周期處于較高水平，并且相關數據顯示，當前的去化水平短期內不會發生大變化，基本保持在40%-50%的開盤去化率。但也有些城市，比如南京、佛山、常州、珠海連20%的開盤去化率都不到，珠海甚至只有5%。在這種情況下對房企“降庫存、促回款”提出了更高的要求。如何快速變現已竣工存貨已成為出險房企繞不開的“困境”。靠降價這條“不錯”路，也難自救“五折賣房”“買房送黃金、送車位、送物管費”等等，近些年，地產營銷為加快快速去化，絞盡腦汁。債務清償、按時交付、融資不暢、供應商欠款追收等，哪一個都有可能是壓垮駱駝的最后一根稻草，降價促銷似乎是房地產企業一條“不錯”的自救之路。然而，為防范樓盤降價可能引發“踩踏”，造成樓市擾動，加劇銀行壞賬風險，據不完全統計，早在2021年，就有包括岳陽、江陰、沈陽、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺過“限跌令”，即各地新房銷售價格的備案制轉為“限跌”。其中，岳陽市住建局明確要求，新建商品房的價格在備案之后，實際的成交價格不得低于備案價的85%。“限跌令”無疑是為了維護房地產的可持續發展，在穩房價、穩地價、穩預期基調上的一大有力舉措。對于重振行業信心的調控刺激更多是從降首付、降利息、松限購、給補貼等方面。然而很多房企似乎已經無法穿越這個周期，也有很多專家學者開始呼吁放開限制，允許房企降價自救，然而降價真的就是解決房地產庫存去化的有效途徑嗎？一方面，無底線降價會加劇“死庫存”現象。通常“甩貨”直觀上就意味著降價處理，一些房企在償債壓力之下，為了追求回款，嚴控指標，導致項目上把優質房源用來作促銷的現象亦非常常見，這就導致房企的庫存結構加劇惡化，最終剩下的庫存也成為真正的“死庫存”。事實上，根據相關機構的普遍預測，房地產在短期內實現全面復蘇的可能性是非常低的。一味追求資金回流，似乎僅僅也只是救得了一時。另一方面，過度降價可能對開發商造成巨大的經濟壓力。現在很多在售的庫存，都是前幾年拿的高價地塊，成本上較高于去年和今年的新供地塊。這些庫存，隨著新的低價項目入市，面臨的價格壓力也會越來越大，通過打價格戰的方式實現去化，沒有任何優勢，甚至會加速房地產商資金鏈斷裂。此外，降價并不一定能夠刺激購房需求。雖然降價可能會吸引一部分購房者，但對于更多人來說，房價的高昂依然是購房的主要阻力。過度的降價可能會引發投機行為，使得市場更加不穩定，甚至引發金融風險。房地產市場的穩定性對于國家經濟的發展至關重要，未來相信還會出臺進一步綜合性的調控措施，以確保市場的平穩運行。如今，房企的機會究竟在哪里？參考某頭部大型房企優化盤面，破局突圍的做法，首先，我們要識別“滯銷品”。去庫存不能對所有存貨一把抓，瘋狂大甩賣只是在加速給公司放血，庫存的真實數量、結構和庫齡決定了去化率和去化手段，針對長期庫存、滯重項目、低效項目和頭黑榜項目，分別制定針對性的策略，才是當務之急。再者，當前市場環境紛繁復雜，如何根據當下市場的客戶需求及時調整推出更符合當前客戶特征的產品，針對重點、難點庫存進行價值轉化與提升，提高市場競爭優勢以及拓展更多的營銷服務渠道提升營銷效率是更重要的，而不是一味打價格戰。根據具體問題具體分析，才是我們有可能實現最優解的努力方向。結語：眼下行業困境，加快庫存出清已成共識。或是斷臂求生，亦或是草船借箭。然而，會有些企業化繭成蝶，在陣痛中重生，也會有些企業死在黎明前的黑暗中，這是整個行業去泡沫化，恢復理性平穩的市場運行所無法避免的。
