賈康：房地產(chǎn)改革要敢于啃硬骨頭
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發(fā)布 : 01-03
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華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長、中國財政科學(xué)研究院研究員賈康 圖片來源：視覺中國這一輪樓市調(diào)整已經(jīng)在極大概率上走向回暖過程，波動時間可長一點，也可短一點，這都不是最關(guān)鍵的。關(guān)鍵是如何打造長效機制，形成房地產(chǎn)發(fā)展新模式，一定要有配套改革機制，敢于啃硬骨頭。中房報記者 許倩 北京報道2023 年，房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，利好政策應(yīng)出盡出，但樓市仍在深度調(diào)整中下探，房地產(chǎn)風(fēng)險依然還需進(jìn)一步消除。中國樓市何時能夠徹底走出陰霾，鞏固向好態(tài)勢？萬科集團(tuán)創(chuàng)始人王石給出的判斷是，房地產(chǎn)行業(yè)仍有3至5年調(diào)整期。“不排除更早一點，2年就出現(xiàn)樓市明顯向好也是有可能的。這要看整個調(diào)整過程中，我國成長性支撐下主觀努力怎么樣，也要看整個國際市場風(fēng)云變幻對于我國市場信心和預(yù)期的影響。不確定因素確實有，政策上要發(fā)力配合消解其困擾；確定性因素是，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入回暖過程已成定局。”華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長、中國財政科學(xué)研究院研究員賈康在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時表示。近日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。“中央重提2016年所強調(diào)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)，這是支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式最關(guān)鍵的制度創(chuàng)新因素，也是扭轉(zhuǎn)中國房地產(chǎn)幾輪起伏過程中調(diào)控總是治標(biāo)不治本問題，中央給出的最關(guān)鍵指導(dǎo)方針。”賈康說。樓市回暖可以更快一些中國房地產(chǎn)報：行至年底，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍處在調(diào)整中，行業(yè)表現(xiàn)還不盡如人意，您怎么看待這些情況？賈康：從整個房地產(chǎn)業(yè)基本判斷來看，確實與人們預(yù)期是有差距的，但是曾經(jīng)有過的那種可能引起人心惶惶的多米諾骨牌式崩盤的壓力因素，已經(jīng)基本排除了。2023年以來，房地產(chǎn)支持政策進(jìn)一步加碼的信號非常明確，政策效果有，但與預(yù)期仍有差距。要注意到，大背景是中央已給出一個重要判斷，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，從多年來以賣方市場為主導(dǎo)，演變成總體上以買方市場為基本特征。一線城市樓市仍存在一些賣方市場因素，所以行政性手段尚不可能全部退出。從總體發(fā)展方向看，中國房地產(chǎn)市場走入回暖過程已成定局，人們的期待與現(xiàn)實差距也會逐漸彌合，但回暖過程中會伴隨著市場波動，也不排除出現(xiàn)一些局部性的麻煩。一線城市樓市風(fēng)向標(biāo)作用有望發(fā)揮正面效應(yīng)，但也是在波動中發(fā)揮效應(yīng)；不同城市、不同地段、不同類型的房地產(chǎn)市場仍會存在“冰火兩重天”特征。從長期看，中國房地產(chǎn)市場成長空間仍是相當(dāng)可觀的。中國房地產(chǎn)報：三四線城市房地產(chǎn)市場也有增長空間嗎？賈康：有。舉個例子，快手利用直播帶貨模式推出直播帶房，在下沉市場，被普遍認(rèn)為沒有什么市場潛力的三四線甚至五線城市，他們積極培養(yǎng)了一批直播主持人，這些人非常盡心盡力去發(fā)掘市場機會，并提供給他們的粉絲。當(dāng)粉絲規(guī)模達(dá)到一兩千后，他們就有了比較實際的市場影響力，會盡心盡力服務(wù)買者樹立好的市場口碑以促成交易。在下沉市場，看起來景氣明顯不足的四線城市，都有可發(fā)掘的市場機會，滿足買者需要。鶴崗是一個典型例子。鶴崗曾是資源開發(fā)型城市，有過發(fā)展不錯的階段，市政建設(shè)和人居環(huán)境并不是很差。有個年輕人來到鶴崗，花了幾萬元買下一套看起來還可以的房子，他將自己的經(jīng)歷發(fā)布在網(wǎng)絡(luò)上面，隨著對此感興趣的人越來越多，這個人找到了創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的門徑，很快成為當(dāng)?shù)匾粋€有影響力的中介，聯(lián)結(jié)了供需雙方。這說明，條件看起來最差的地方，哪怕是宣布財政重組的鶴崗，同樣有市場潛力可以發(fā)掘。中國房地產(chǎn)報：王石最近公開發(fā)言引起關(guān)注，他說“房地產(chǎn)行業(yè)仍有3至5年的調(diào)整期”，對此您怎么看？您判斷樓市何時能夠回暖？賈康：這些年來，萬科的精神領(lǐng)袖王石及現(xiàn)在的一線領(lǐng)導(dǎo)郁亮，他們對于市場形勢的判斷有著相當(dāng)沉穩(wěn)的傾向，有較強的憂患意識，注重防患未然，這對于企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)及可持續(xù)發(fā)展是有利的。王石所說的3～5年調(diào)整期，是他個人一家之言的判斷。5年似乎說長了，實際上，如果處理得好，樓市回暖時間還可以更早一些。2023年對于中國是一個契機之年，GDP同比增速站在5%以上。我建議，2024年后在政策加力情況下，進(jìn)一步將GDP增速引導(dǎo)性目標(biāo)定在5%及以上，這個態(tài)勢如果能夠?qū)崿F(xiàn)，就形成了2011年以來整個經(jīng)濟增速下行過程達(dá)到所謂“L 型轉(zhuǎn)換”的拐點。2023年GDP同比增速站在中高速平臺下沿之上，如果這個速度能在今后幾年延續(xù)，從而中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)入中高速增長平臺的情況下，房地產(chǎn)市場回暖時間不排除更早一點，比如2年就出現(xiàn)較明顯向好，是有可能的。關(guān)鍵要看調(diào)整過程中，我國成長性支撐下主觀努力怎么樣，也要看國際市場風(fēng)云變幻對于市場信心和預(yù)期的影響。不確定因素確實有，需要政策發(fā)力，緩解其困擾。此次中央經(jīng)濟工作會議重提2016年所強調(diào)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)，這是支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式最關(guān)鍵的制度創(chuàng)新因素，也是扭轉(zhuǎn)中國房地產(chǎn)幾輪起伏過程中調(diào)控總是治標(biāo)不治本問題， 中央給出的最關(guān)鍵指導(dǎo)方針。這正是攻堅克難、啃硬骨頭的任務(wù)。中國房地產(chǎn)報：您覺得樓市調(diào)整到一個什么樣的程度算是回暖？賈康：先看一線城市表現(xiàn)，一線城市樓市穩(wěn)住了，老百姓對市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，會帶動二線、三線城市樓市復(fù)蘇。但各地房地產(chǎn)發(fā)展是不均衡的，演變可能是一波一波的，有先有后。現(xiàn)在市場上已經(jīng)有人看好北京樓市了。基礎(chǔ)性制度建設(shè)是樓市治本關(guān)鍵中國房地產(chǎn)報：從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？賈康：最難的是如何標(biāo)本兼治，體現(xiàn)治本為上。中央經(jīng)濟工作會議提出，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，中央早就把這個事情點明了，但還始終沒有取得實質(zhì)性、決定性進(jìn)步。這一輪樓市調(diào)整的考驗就是，不要再浪費一次危機。這么多年來，中國樓市熱了不行，冷了也不行，而之前每輪樓市調(diào)控總是在治標(biāo)層面上循環(huán)。中國房地產(chǎn)報：這個基礎(chǔ)性制度建設(shè)應(yīng)該包括哪些方面？賈康：一是土地制度，如何在總體國土開發(fā)頂層規(guī)劃之下，先解決基本農(nóng)田占補平衡機制問題，這樣城鄉(xiāng)接合部才敢放開手段往外推展擴大。城鄉(xiāng)接合部推地是大勢所趨，但占的是熟田、好田，糧食安全問題怎么保障？重慶有地票制度，有土地收儲制度，就是在解決基本農(nóng)田占補平衡問題。但這么多年來，只有重慶一個城市試點，未允許別的城市跟進(jìn)，這是很令人遺憾的。有效供地怎么解決，有復(fù)雜性和艱巨性，但又非解決不可。第二，住房雙軌制。中央經(jīng)濟工作會議提出加快三大工程建設(shè)，多年來推行的棚戶區(qū)改造，以及現(xiàn)在的城中村改造，都是主要解決低收入群體住房問題，應(yīng)對接的是長租房和共有產(chǎn)權(quán)房。把這個底托好了，一般商品房市場就從容了，房價就沒那么大殺傷力了，這是穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)。第三，金融雙軌制。商業(yè)性金融與政策性金融相互協(xié)同，滿足剛性和改善性住房需求，匹配房地產(chǎn)市場保障軌和市場軌統(tǒng)籌，實現(xiàn)全社會民眾住有所居目標(biāo)。第四，稅收制度。房地產(chǎn)稅要怎么認(rèn)識？中國走向現(xiàn)代化國家，必須建立現(xiàn)代稅制，這就繞不開不動產(chǎn)（包括消費性住房）保有環(huán)節(jié)的稅收制度建設(shè)。這一輪樓市調(diào)整已經(jīng)在極大概率上走向回暖過程，波動時間可長一點，也可短一點，這都不是最關(guān)鍵的。關(guān)鍵是如何打造長效機制，形成房地產(chǎn)發(fā)展新模式，一定要有配套改革機制，敢于啃硬骨頭。中國房地產(chǎn)報：但是房地產(chǎn)稅對樓市預(yù)期的影響還是偏負(fù)面的。賈康：是的。2021年10月，中央方面曾發(fā)文稱，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，做好試點工作；年底召開中央經(jīng)濟工作會議后提出，慎重出臺有收縮效應(yīng)的政策。2022年3月，財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。2023年，完全沒有重啟房地產(chǎn)稅的可能，現(xiàn)在也不是討論這個問題合適的時候，我們還得有耐心來看待本輪樓市波動過程中，市場恢復(fù)到什么程度，才能具備可操作性。在改革大方向未變的情況下，有關(guān)部門也在考慮如何吹風(fēng)。如2022年10月財政部曾發(fā)文，支持深圳在稅制改革中先行先試。地方稅中首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)稅。取消行政性手段應(yīng)更堅決些中國房地產(chǎn)報：日前召開的中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“2024年要堅持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”，對此怎么理解？賈康：雖然2023年GDP同比增速站在5%以上，但這兩年中國復(fù)合經(jīng)濟增長速度只有 4%或稍高一點。今后兩年如何讓經(jīng)濟增速繼續(xù)站在5%以上，不再滑落而出現(xiàn)新低，這是中央政策發(fā)力同時在表述上有所變動的背景情況。“以進(jìn)促穩(wěn)”指更多看重激發(fā)所有積極因素，調(diào)動潛力，把“進(jìn)”的方面更好地體現(xiàn)出來，而力求促成把經(jīng)濟運行“穩(wěn)”定在合理區(qū)間。“進(jìn)”的邏輯是，一定要注意“先立后破”。過去革命戰(zhàn)爭時期說的“不破不立”，不適合現(xiàn)在總體經(jīng)濟工作要求。要在“穩(wěn) 字”當(dāng)頭下以進(jìn)促穩(wěn)，就是看準(zhǔn)的事情先把它立起來，先立后破，使整個社會能相對穩(wěn)定，相對和諧，也可以消除很多不確定性和不良預(yù)期。另一個表述上的變化是，今年中央經(jīng)濟工作會議將“穩(wěn)預(yù)期”排在首位，而之前排首位的是“穩(wěn)增長”，這些年經(jīng)濟學(xué)研究的一個成果就是特別看重預(yù)期的作用。大多數(shù)人預(yù)期向好，結(jié)果可能就是好；大多數(shù)人預(yù)期不好，結(jié)果可能就是不好。怎樣管理和引導(dǎo)預(yù)期，合乎邏輯地穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，是邏輯上一個環(huán)環(huán)相扣的思路和要領(lǐng)的組合。中國房地產(chǎn)報：房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)如何以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破？賈康：要進(jìn)一步調(diào)動房地產(chǎn)業(yè)潛力，在標(biāo)本兼治中特別注重打造治本的房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制，即新發(fā)展模式。房地產(chǎn)業(yè)仍然是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，中央在這方面從未改口過，這一輪又在重新強調(diào)這一概念。中國經(jīng)濟的成長性表現(xiàn)在，工業(yè)化還有相當(dāng)可觀的縱深與發(fā)展空間，我國仍然是世界上最大發(fā)展中經(jīng)濟體的國際地位沒有變。我國制造業(yè)規(guī)模雖然連續(xù)13年居世界首位，但仍大而不強，必須完成升級發(fā)展，把中國制造升級為中國創(chuàng)造、中國智能制造，背后潛力空間相當(dāng)可觀。而城鎮(zhèn)化是和工業(yè)化相伴而展開的，是“一枚硬幣的兩面”。工業(yè)化走完其應(yīng)該發(fā)展的過程，一定伴隨著城鎮(zhèn)化走完其高速發(fā)展階段。有些人說，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已突破65%，所以城鎮(zhèn)化將碰到天花板了，這是不對的。要看“不欠賬不摻水”的戶籍人口城鎮(zhèn)化率，現(xiàn)在中國只達(dá)到47%，這意味著多半中國人還沒有取得市民身份，以后還會有3億多人陸續(xù)從農(nóng)村遷到城鎮(zhèn)，已經(jīng)進(jìn)城的3億多農(nóng)民工及家屬，還一定要補他們的“欠賬”。如果把上述兩個城鎮(zhèn)化率指標(biāo)中和一下，中國真實城鎮(zhèn)化水平居于50%～55%間。從國際一般經(jīng)驗看，達(dá)到70%城鎮(zhèn)化率才算是走完高速發(fā)展階段的水平，假如今后中國城鎮(zhèn)化率每年提升1個百分點，也得要15年以上才能達(dá)到70%。所以，房地產(chǎn)業(yè)怎么可能不是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)？我們既要認(rèn)識到已有發(fā)展的短板和不足，也要認(rèn)識到，這種成長性客觀支撐是可以充分調(diào)動的增長潛力，所以中國經(jīng)濟有韌性、有回旋余地、有長期向好的可能性。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景一定是跟隨經(jīng)濟發(fā)展的成長性，加上主觀努力，繼續(xù)發(fā)揮國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)有作用。中國房地產(chǎn)報：還有哪些房地產(chǎn)政策值得期待？賈康：應(yīng)該在取消行政性手段上做得更堅決一些。中央已經(jīng)作出“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的基本判斷，在買方市場為主導(dǎo)情況下，行政性手段這些權(quán)宜之計能取消的應(yīng)盡快取消。比如海南的三亞等地，樓市一直在限購，海南要打造最前沿、全球最大規(guī)模的自由貿(mào)易港區(qū)，要素自由流動應(yīng)該匹配其貿(mào)易自由化、投資便利化規(guī)則體系，在樓市調(diào)控上應(yīng)該更堅決、更積極地考慮如何以經(jīng)濟手段替代行政手段。仍在繼續(xù)采取行政限購、限貸手段的其他城市，也需要與時俱進(jìn)地積極考慮適時調(diào)整改變行政調(diào)控方式。
